伴隨住房城鄉(xiāng)建設(shè)部召開(kāi)收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會(huì)議，以及央行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見(jiàn)》先后發(fā)布，各地積極探索金融支持的實(shí)踐路徑。本文聚焦收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房事宜，通過(guò)剖析保障性住房供需格局及金融支持關(guān)鍵要點(diǎn)，旨在推動(dòng)此項(xiàng)工作高效落地。

收購(gòu)方式與效益分析

（一）新建與收購(gòu)方式對(duì)比。保障性住房的籌建分為新建和購(gòu)買(mǎi)兩種方式，各有優(yōu)劣。新建保障性住房雖在契合特定規(guī)劃布局、拉動(dòng)短期就業(yè)、帶動(dòng)局部區(qū)域建設(shè)等方面具備一定作用，但弊端也較為突出，如建設(shè)周期動(dòng)輒數(shù)年，不能及時(shí)滿足民眾當(dāng)下住房需求，資金籌集難度大、成本高，給財(cái)政及相關(guān)建設(shè)主體帶來(lái)較重負(fù)擔(dān)，且難以迅速在城市優(yōu)質(zhì)地段布局，導(dǎo)致供需錯(cuò)配現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。相較而言，收購(gòu)存量商品房策略高度契合國(guó)家盤(pán)活資源、穩(wěn)定樓市的戰(zhàn)略布局，能迅速將閑置房產(chǎn)轉(zhuǎn)化為保障性住房供給，及時(shí)填補(bǔ)市場(chǎng)空缺，直擊房地產(chǎn)去庫(kù)存難題核心，為防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)筑牢關(guān)鍵屏障。

（二）供需匹配下的綜合效益。以新晃侗族自治縣為例，縣域內(nèi)舞水外灘項(xiàng)目146套存量房源供需匹配度較高，通過(guò)開(kāi)展收購(gòu)行動(dòng)將衍生出多方共贏的全方位效益。一是助力市場(chǎng)穩(wěn)定。有力加速縣域商品房庫(kù)存消化進(jìn)程，助力開(kāi)發(fā)商清償工程欠款，重塑市場(chǎng)信心，恢復(fù)正常交易秩序。二是化解金融風(fēng)險(xiǎn)。鑒于開(kāi)發(fā)企業(yè)湖南某公司存量房抵押貸款逾期，關(guān)聯(lián)商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)停滯致商鋪按揭不良，此次收購(gòu)如同“及時(shí)雨”，將有效化解縣域潛在金融風(fēng)險(xiǎn)，避免風(fēng)險(xiǎn)蔓延升級(jí)。三是擴(kuò)充財(cái)稅來(lái)源。收購(gòu)?fù)苿?dòng)貸款銀行減損上千萬(wàn)元，依企業(yè)所得稅25%稅率核算，催生出近400萬(wàn)元地方稅收增量，為縣域公共事業(yè)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)資金保障。四是支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)。購(gòu)房群體集中入住激活周邊商業(yè)生態(tài)，拉動(dòng)消費(fèi)升級(jí)；通過(guò)銀行專(zhuān)項(xiàng)貸款支持國(guó)企收購(gòu)，緩解了財(cái)政資金壓力，釋放資金活力并再次注入縣域?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)循環(huán)，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁“助推器”。

金融支持關(guān)鍵要點(diǎn)

（一）單列投放計(jì)劃，精準(zhǔn)有力支持。農(nóng)商銀行應(yīng)設(shè)立專(zhuān)項(xiàng)信貸額度，專(zhuān)款專(zhuān)用于支持國(guó)有企業(yè)或指定收購(gòu)主體購(gòu)置存量商品房作為保障性住房。深入調(diào)研縣域內(nèi)符合收購(gòu)條件樓盤(pán)的資金需求規(guī)模、收購(gòu)周期等要素，制定差異化信貸方案。如對(duì)于房源集中、收購(gòu)緊迫性高的較大樓盤(pán)項(xiàng)目，給予一次性授信，確保收購(gòu)資金及時(shí)足額到位，避免因資金鏈斷裂錯(cuò)失優(yōu)質(zhì)房源，助力快速盤(pán)活存量房產(chǎn)資源，提升住房保障供給效率。

（二）創(chuàng)新信貸產(chǎn)品，適配市場(chǎng)需求。農(nóng)商銀行要契合保障性住房收購(gòu)業(yè)務(wù)特點(diǎn)，創(chuàng)新推出長(zhǎng)周期、低利率信貸產(chǎn)品。鑒于保障房收購(gòu)資金回籠相對(duì)緩慢，可適當(dāng)延長(zhǎng)貸款期限，緩解收購(gòu)主體短期償債壓力；可參考央行政策性貸款優(yōu)惠利率，結(jié)合自身成本核算，將貸款利率控制在市場(chǎng)較低水平，降低收購(gòu)成本，讓利于民。同時(shí)，針對(duì)收購(gòu)過(guò)程中可能面臨的產(chǎn)權(quán)復(fù)雜、手續(xù)分批辦理難題，設(shè)計(jì)靈活還款條款，允許在部分產(chǎn)權(quán)交割完成后按比例還款，保障業(yè)務(wù)順暢推進(jìn)。

（三）加強(qiáng)“政銀”合作，落實(shí)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)。一方面，當(dāng)?shù)卣稍O(shè)立住房保障基金，按一定比例為銀行收購(gòu)貸款提供風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償，當(dāng)出現(xiàn)不可抗力導(dǎo)致貸款違約時(shí)，基金先行代償部分損失。另一方面，農(nóng)商銀行深度融入政府監(jiān)管流程，對(duì)收購(gòu)房源質(zhì)量、分配進(jìn)度、租金回籠全程監(jiān)控，確保資金流向合規(guī)，保障性住房用途不偏離“民生軌道”，降低信用風(fēng)險(xiǎn)與市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)金融支持穩(wěn)定性。

（四）延伸服務(wù)鏈條，護(hù)航項(xiàng)目安全。收購(gòu)前后，農(nóng)商銀行要提供全鏈條金融服務(wù)。收購(gòu)前，農(nóng)商銀行要利用金融科技優(yōu)勢(shì)，為收購(gòu)主體提供樓盤(pán)價(jià)值評(píng)估、市場(chǎng)前景預(yù)判等咨詢服務(wù)，輔助精準(zhǔn)選址定價(jià)；收購(gòu)中，要高效辦理貸款審批發(fā)放，簡(jiǎn)化煩瑣流程，開(kāi)辟“綠色通道”，確保資金迅速到位；收購(gòu)后，協(xié)助收購(gòu)主體建立規(guī)范配售、配租管理系統(tǒng)，對(duì)接工薪階層購(gòu)房、租賃、租金代扣代繳、信用積累等個(gè)性化金融需求。同時(shí)，農(nóng)商銀行要為后續(xù)運(yùn)營(yíng)維護(hù)提供經(jīng)營(yíng)性貸款支持，保障項(xiàng)目長(zhǎng)效可持續(xù)運(yùn)營(yíng)，真正實(shí)現(xiàn)住有所居與金融穩(wěn)健發(fā)展的雙贏局面。